Türk Dil Kurumu'na göre Türkçesi "TUTSAT"tır. Bir malın kendisinin güvence olarak gösterilerek, ödünç alınan parayla satın alınması anlamına gelen iktisadi terim. İpotekli satış, ya da Mortgage'lı satış olarak da adlandırılır.

Tutulu satış genellikle taşınmaz mal (çoğunlukla da yapı) satınalımlarında kullanılır. Bu gibi satışlarda, parasal kurumlar ödünç verdikleri tutar (kredi) geri ödenene dek, taşınmaz mala el koyabilme yetkisini ellerinde tutarlar. Bu tutu, parasal kurumların ödünç verdikleri para için bir güvence niteliğindedir. Bu yöntem, özel ya da tüzel kişilerin, bir taşınmaz malın ederi kadar paraları başlangıçta olmasa da, malı alıp, genellikle 15-30 yıllık süre içerisinde parça parça ödemelerini ve sonunda da tümüyle sahip olmalarını sağlar. Ödeme tamamlandığında, tutu durumu ortadan kalkar.

Ödünç verilen tutar, ödünç isteyenin geri ödeme kapasitesine (genellikle aylık gelirinden giderleri çıkarıldıktan sonra hesaplanır) ve satın alınmak istenen taşınmaz malın "Hemen Paraya Çevrilebilir Değeri"ne (HPÇD) bağlıdır. HPÇD genellikle malın değerinin %75'i ile %90'ı arasında olur ve borcun ödenememesi durumunda malın parasal kurumca hemen satılabileceği tutara denk gelir. Tutu yöntemiyle alınan mallar, borcun ödenememesi durumunda, parasal kurumca, genellikle ederinin biraz altında beklemeden satılırlar.

Tutu yöntemiyle ödünç alınan tutarın geri ödenmesinde, genellikle o ülkedeki vergi yasalarına ve ödünç alanın alabileceği rizikolara bağlı olarak değişik parasal yapılar kullanılır. Örneğin borç faizlerinin vergiden düşülebildigi ülkelerde, geri ödemelerin sanki hepsi faiz ödemesiymiş gibi yapılandırılır. Ya da, ödünç alınan tutarın değişik oranlardaki bölümü (ödünç alanın riziko seçimine göre) borsa fonlarına yatırılarak ödemeler oradan gelen gelirle yapılır.

Birçok ülkede, özellikle de gelişmiş ekonomilerde, ev, işyeri satınalımlarının tutu yöntemiyle yapılması çok olağandır

Mortgage yasası yürürlükte mi ?
5582 Sayılı Konut Finansman Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanun (Mortgage yasası) 06 Mart 2007 tarihinde Resmi Gazete’de yayınlanarak yürürlüğe girmiştir. Bu tarihten itibaren kullandırılacak konut kredileri Yasa kapsamındadır.

Mortgage Sisteminin temel özellikleri nelerdir ?
Yasa ile konut finansman kredilerinde sabit faizin yanısıra değişken faiz seçeneği de uygulanmaya başlayacaktır.. Değişken faizli krediler ile kredi faizlerinin düşmesini beklemenize gerek kalmayacak. Piyasa faizleri düştükçe, kredinizin faizi de düşecektir. Faizlerin yükselmesi durumunda ise, kredi faizi de yükselecek ancak sözleşmede belirlenen azami faiz oranını geçemeyecektir.

Yasa kapsamındaki krediler mevcutta ödenecek faizin % 5 oranında uygulanan BSMV’den muaf tutulmuştur.

06/03/2007 ve sonrasında kullandırılan konut finansman kredilerinde, kredi sözleşmesinde belirtilmesi kaydıyla sabit faizli kredi kullanan tüketicilerden erken ödeme (kısmi ödeme/kredinin tümünün kapatılması) durumunda erken ödeme ücreti alınmaya başlanacaktır. Kredisini değişken faizli kullanan tüketicilerden ise erken ödeme ücreti alınmayacaktır.

Hangi gayrimenkuller için Mortgage kullanılabilir ?
Sistem kapsamında kat irtifakı tapusu olan konutların yanı sıra bitmemiş konutlar için de kredi alınabilecek. Deprem yönetmeliğine uygun yapılmış ve iskanı alınmış konutlar mortgage sistemi için uygun olacak. Bu sistemle istenilen her ev alınamayacak. Öncelikle imara uygun olması zorunluluğu aranacak. Banka ev konusunda inceleme yapacak, uygun bulunması halinde kredi verecek.

Mortgage sisteminde kredi erken kapatılırsa ek bir maliyet ortaya çıkıyor mu ?
Şu an geçerli olan yasaya göre, sabit faizli kredi kullanımında tüketici yüzde 2 oranında erken kapama komisyonu ödeyecek. Tüketici değişken faizli kredi kullandığında erken kapamalarda herhangi bir ek maliyet bulunmuyor.

Mortgage sözleşmesinde mutlaka bulunması gereken bilgiler nelerdir ?
Konut kredisi sözleşmeleri için kredi tutarı.
Konuta ilişkin bilgiler.
Yıllık bazda faiz oranı.
Toplam borç tutarının anapara, faiz ve diğer giderler itibariyle dağılımı.
Değişken faizli sözleşmelerde baz alınan endeks ve faiz oranındaki değişmenin hesaplanma yöntemi.
İlk yıl için aylık, kalan yıllar için yıllık hazırlanan, anapara, faiz, diğer giderler, kalan anapara, dönemler için geri ödeme tutarının yer aldığı ödeme planı.
Geri ödeme sayısı, ödeme tarihlerinin her ayın kaçıncı günü yapılacağı, belirlenen aylık ödeme gününü resmi tatile gelmeösi durumunda ödemelerin ne zaman yapılacağı, ilk ve son ödeme tarihleri.
Ödemelerin yapılamaması halinde, akdi faiz oranının % 30 fazlasını geçmemek üzere gecikme faizi oranı.

Mortgage'in genel işleyiş şeması nasıl ?
Tüketici müteahhitten ev alacak.
Mortgage Kanunu ile "Gayrimenkul Değerleme Uzmanlığı" adıyla oluşturulacak profesyoneller evin değerini belirleyecek.
İpotek kredili konutlar zorunlu olarak sigortalandırılacak.
Evin değerinin en az dörtte biri peşin ödenecek.
Kalan kısmı için bankalar, devreye girecek.
Banka, kredi karşılığı ipotek senedi düzenleyecek.
İpotek senetleri bir havuzda toplanacak. Bunun için İpotek Finans Kuruluşu (İFK) kurulacak.
Bankalar, portföylerindeki senetleri komisyon karşılığı İFK'ya devredecek.
İFK, ipotek senetlerini menkul kıymete dönüştürecek. İpotek senedi üzerinden varlığa dayalı menkul kıymet ihraç edecek.
İpotek Yatırım Kuruluşları da alacağa dayalı menkul kıymetleri borsada ihraç edecek. Ödeme riski konusunda sigortacılık sistemi de devreye girecek. Eğer kişi iki ay içinde yükümlülüğünü yerine getirmezse gayrimenkulün elden çıkarılması gerekecek.

Mortgage ile ev aldınız, o ev sizin mi oldu ?
Hem evet hem hayır.
Mortgage ile aldığınız eve hemen yerleşebilirsiniz ve kira ödemekten kurtulursunuz. Ama yükümlülüklerinizi tamamlayıncaya kadar o ev sizin değildir. Ne zaman ki tüm kredi borcunuzu kapatırsınız o ev artık sizin olur.
Ödeme güçlüğü çekmeniz durumunda tabii ki sistemden çıkışınız mümkündür. Yatırdığınız tüm parayı belirli koşullarda da belki daha fazlasını almanız mümkün olabilmektedir. Mortgage'in anlamı da zaten rehinli satış anlamını içermektedir.

Alacağım evi belirledim, son kararımı vermeden önce yapmam gereken işlemler nelerdir ?
Satın alınacak evin krediye konu olabilmesi için kat mülkiyeti tapusu ya da kat irtifakı tapusu olması gerekmektedir.

Bankanın anlaşmalı olduğu inşaat projelerinde tamamlanmış olma şartı aranmamaktadır. Bu projeler haricinde, satın alınacak evin inşaatının devam etmesi durumunda %70 oranında tamamlanmış olması, yani kaba inşaatı tamamlanarak dış cephesinin bitmiş olması kredi için önemli bir koşuldur.

Ev satın alınmadan önce ilgili kurumlardan araştırma yapılmalıdır;
- Ev üzerinde ipotek, haciz gibi kısıtlayıcı hallerin olup olmadığı ilgili tapu dairesinden araştırılmalıdır.
- Tapuda satış yapılmadan önce belediyeden temiz kağıdı alınmalıdır.
- Satın alınacak eve ait geçmiş yıllardan kalan ödenmemiş emlak vergisi borcu olup olmadığı kontrol edilmelidir.
- Satın alınanacak evin Çevre Temizlik Vergisi ile sorumluluk evin satın alındığı tarihten itibaren başladığından, satış işleminden sonra bağlı olunan belediyeye beyanname verilmelidir.
- Satın alınacak evin depreme dayanıklılık ölçümleri ile ilgili olarak projenin doğru uygulanıp uygulanmadığı, inşaat kalitesi, zemin etüdü ile ilgili çalışmalar incelenmelidir.

Emlak komisyoncuları konut alım satım işlerinde konutun gerçek satış bedeli üzerinden hem alıcıdan hem satıcıdan belli bir oranda komisyon almaktadır. Ev seçiminizi emlak ofisleri aracılığıyla gerçekleştirmeyi düşünüyorsanız, imzalayacağınız sözleşmeyi dikkatlice okumanızı öneririz.